Recente annullamento di una sentenza che attribuisce severe responsabilità al venditore di un immobile in caso di APE non conforme
Da tempo imperversa una forte polemica sulle responsabilità ed i rischi connessi agli Attestati di Prestazione Energetica (chiamati per semplicità APE) non conformi.
Per maggiori informazioni sull’APE consigliamo anche la lettura del seguente articolo che introduce l’argomento:
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A marzo 2017 c’è stato uno scossone in tale senso da parte della Cassazione, che ha riscontrato gli estremi di truffa a carico del venditore di un immobile nei confronti di un acquirente che contestava le prestazioni energetiche diverse da quelle dichiarata.
Viene respinta la buona fede del venditore in merito all’APE non conforme perché sono stati effettuati lavori in economia con materiali di qualità inferiore rispetto a quanto previsto a progetto e non sono stati eseguiti tutti gli interventi previsti.
Essendo il venditore anche costruttore, la posizione di non consapevolezza degli inadempimenti circa i materiali utilizzati non è stata riconosciuta.
La Cassazione, annullando la sentenza impugnata, evidenzia che la difformità tra i lavori eseguiti rispetto al progetto e il conseguente APE non conforme non potevano sfuggire al costruttore.
D’altronde, il risparmio derivante dalla mancata esecuzione delle opere a regola d’arte, che avrebbe permesso di garantire il rispetto della classe energetica, era nota al venditore.
Questa sentenza pone l’attenzione sul mondo della certificazione energetica, sarà interessante seguire gli sviluppi del processo rinviato al giudice competente, anche perché in origine la Corte di Appello del Comune di Milano aveva assolto il venditore.
APE non conforme, riflessione sul mercato degli APE low-cost
Quanto espresso dalla Corte di Cassazione è uno spunto di riflessione che fa da gancio al tema degli APE low-cost, altro aspetto ritenuto sensibile da molti professionisti.
La questione riguarda il proliferare di una serie di tecnici abilitati che offrono servizi di redazione dell’APE a basso costo (in casi estremi anche a 30-40 €).
Di solito questo tipo di servizio non prevede il sopralluogo e le attività dovute al caso specifico.
Viene da se che questa tipologia di APE può essere soggetto a non corretta compilazione e può non descrivere il reale stato dei fatti.
Questo comporta dei rischi notevoli per tutti i soggetti coinvolti in quanto l’attestato di Prestazione Energetica è un atto pubblico e il tecnico che lo sottoscrive ne è responsabile.
Eventuali negligenze o azioni improprie da parte del professionista sono passibili di sanzioni secondo quanto previsto dalla vigente legislazione.
Nella sentenza non sono affrontate le responsabilità dei professionisti, ma risulta evidente la mancata diligenza da parte dei tecnici coinvolti (direttore dei lavori e certificatore energetico che ha redatto l’APE non conforme).
In relazione agli APE low-cost consigliamo anche la lettura dell’articolo che riporta un caso emblematico a riguardo:
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Attestato prestazione energetica – APE e reato di truffa contrattuale – Responsabilità proprietario, costruttore e del tecnico certificante – Fattispecie: esclusione della buona fede.
Si configura il reato di truffa contrattuale, in caso di vendita di un immobile con caratteristiche diverse da quelle dichiarate con riguardo alla definizione della categoria energetica. Nella specie, il costruttore non poteva essere in buona fede tenuto conto del fatto che era consapevole di avere effettuato lavori in economia; il fatto che il tecnico certificante avesse ritenuto rispettato il progetto non poteva escludere la consapevolezza degli inadempimenti in capo all’imputato, costruttore, che sapeva di avere utilizzato materiali di qualità inferiore a quella dichiarata, di avere installato serramenti ed impianto di riscaldamento non conformi e di non avere rifatto il tetto. Per cui, la responsabilità non poteva essere esclusa ritenendo che il soggetto fosse in buona fede in quanto aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici che attestavano la conformità delle opere al progetto approvato.
(annulla con rinvio sentenza n. 377/2016 CORTE APPELLO di MILANO, del 02/05/2016) Pres. GALLO, Rel. RECCHIONE, Ric. Bracesco
sul ricorso proposto da BRACESCO LAURA N. IL 09/0211978 nei confronti di RAVELLI STEFANO N. IL 02/06/1977
avverso la sentenza n. 377/2016 CORTE APPELLO di MILANO, del 02/05/2016
visti gli atti, la sentenza e il ricorso
udita in PUBBLICA UDIENZA del 10/03/2017 la relazione fatta dal Consigliere Dott. SANDRA RECCHIONE
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. G.F.
che ha concluso per il rigetto del ricorso
Udito, per la parte civile, l’Avv. //
Uditi difensori Avv. //
RITENUTO IN FATTO
1. La Corte di appello di Milano assolveva l’imputato dal reato di truffa contrattuale. Si contestava la vendita di un immobile con caratteristiche diverse da quelle dichiarate con riguardo alla definizione della categoria energetica. La responsabilità veniva esclusa ritenendo che l’imputata fosse in buona fede in quanto aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici che attestavano la conformità delle opere al progetto approvato.
2. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione il difensore della parte civile che deduceva:
2.1. vizio di motivazione: l’imputato non poteva essere in buona fede tenuto conto del fatto che era consapevole di avere effettuato lavori in economia; il fatto che il tecnico certificante avesse ritenuto rispettato il progetto non poteva escludere la consapevolezza degli inadempimenti in capo all’imputato, costruttore, che sapeva di avere utilizzato materiali di qualità inferiore a quella dichiarata, di avere installato serramenti ed impianto di riscaldamento non conformi e di non avere rifatto il tetto.
2.2. vizio di legge: avrebbe dovuto essere riconosciuto quantomeno il dolo eventuale in quanto il venditore avrebbe dovuto rappresentarsi che la difformità delle opere rispetto al progetto avrebbe avuto delle conseguenze sulla classificazione energetica dell’alloggio.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il ricorso è fondato.
La difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati e la conseguente vendita dell’immobile con una classe energetica effettiva non corrispondente a quella dichiarata non poteva sfuggire al costruttore, dato che le opere effettuate risultano meno costose di quelle che avrebbero dovuto essere eseguite per rispettare i parametri energetici contenuti nel progetto.
Poiché il risparmio di spesa conseguente alla esecuzione di opere non conformi a quelle progettate e che avrebbe garantito il rispetto della classe energetica era noto al Ravelli, la parte della sentenza che esclude l’elemento soggettivo della truffa esclusivamente sulla base dell’affidamento che l’imputato avrebbe fatto nelle certificazioni di conformità dei tecnici che avevano eseguito il collaudo è manifestamente illogica.
2. La sentenza impugnata deve dunque essere annullata con rinvio al giudice civile competente per valore in grado di appello.
P.Q.M.
Annulla la sentenza impugnata con rinvio al giudice civile competente per valore grado di appello.
Così deciso in Roma il giorno 10 marzo 2017
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